임대차3법 시행 1년···현주소는?

임대차3법 시행 1년···현주소는?

선플기자단 3기 김효지

 

임대차3법이란?

 임대차3법의 핵심내용은 계약갱신청구권, 전월세 상한제, 전월세신고제이다. 계약갱신청구권과 전월세상한제은 ‘주택임대차보호법’ 개정안을 구성하며 전월세신고제는 '부동산 거래신고 등에 관한 법률' 개정안을 구성하는데 이들은 임대차3법에 포함된다. 계약갱신청구권은 세입자에게 1회의 계약갱신요구권을 보장해 현행 2년에서 4년(2+2)으로 계약 연장을 보장받도록 하되 예외적으로 주택에 집주인이나 직계존속·비속이 실제로 거주할 경우 등에는 계약 갱신 청구를 거부할 수 있다. 또한 전월세상한제는 임대료 상승폭을 직전 계약 임대료의 5% 이내로 하였으며 지자체가 조례로 그 상한을 정할 수 있다. 이러한 계약갱신청구권과 전월세 상한제는 주택임대차보호법 개정안이 시행 전 체결된 기존 임대차 계약에도 소급 적용된다.

주거 안정성에 기여

 임대차법으로 인한 임대차 갱신율 증가에 의해 세입자들의 주거 안정성이 개선되었다고 볼 여지가 존재한다. 국토 교통부는 임대차법이 제정된 이래의 효과의 분석을 위해 서울에 있는 아파트 100채를 분석하였는데 그 결과 갱신율이 임대차법 시행 전 1년(2019년 9월~2020년 8월) 평균 57.2%에서 올해 5월에는 77.7%까지 상승한 것으로 나타났다. 그뿐만 아니라 지난 6월 한 달동안의 신고제 자료를 보면 갱신계약(1만3000건) 중 63.4%(8000건)가 계약갱신청구권을 사용했고, 주로 전셋값 상승률이 지속적으로 진행되었던 광역시나 서울특별시 등에서 사용비율이 높은 것으로 나타났다. 특히 정부에 따르면 갱신율 증가에 따라 임차인의 평균 거주기간이 임대차법 시행 전 3.5년에서 시행 후 5년으로 증가한 만큼 임차인의 주거안정성이 제고됐다고 강조하고 있다.

계약갱신청구권이 오히려 전·월세가격 상승을 야기해····

 문제는 임대차법에 따른 계약갱신청구권은 1회에 그치기 때문에 청구 후 당장 1년 뒤부터는 계약갱신청구권을 행사했던 임차인들이 또 다른 임대차 계약을 맺어야 한다는 점이다. 전세가격이 큰 폭으로 상승한 만큼 1년 뒤에 새로운 계약을 맺을 때 급격하게 상승한 전세보증금을 감당할 수 있겠냐는 우려가 나오고 있다. 실제로 임대차법 시행 후 1년간 전세가격은 크게 상승했다. KB리브부동산 월간주택가격동향 시계열 자료에 따르면 7월 전국 아파트 평균 전세가격은 3억1834만원으로 나타났다. 임대차법이 시행된 지난해 7월(2억5554만원)보다 24.57%나 오른 것이다. 서울의 아파트 평균 전세가격은 최근 1년간 4억9922만원에서 6억3483만원으로 1억3561만원(27.16%) 올랐다. 서울의 아파트 전세가격과 매매가격이 크게 상승하면서 이에 대한 파급효과로 경기와 인천 등 수도권 전세가격도 급등하고 있다. 특히 경기도의 아파트 평균 전세가격은 최근 1년간 2억6969만원에서 3억5430만원으로 31.37%나 오른 것으로 나타났다.

 이어 전국 아파트 월세 가격지수를 살펴보면, 2017년 6월에 전국 아파트 월세 가격지수는 ‘100.4’였다. 이는 지속적으로 하락하여 2020년 7월에는 ‘97.8’까지 하락했다. 그러나 임대차 3법을 통과시킨 후 월세가격은 2020년 10월부터 상승세를 타기 시작했다. 이후 지속적으로 올라 2021년 5월에는 ‘98.7’을 기록했다. 

전세시장의 이중가격 고착화 현상

 그뿐만 아니라 전세시장 이중가격의 고착화현상도 나타나고 있다. 이중가격에 대해 간단히 설명하자면 같은 상품에 대하여 두 가지 이상의 공정 가격을 매기거나 그 가격 자체를 일컫는다. 이중가격은 시장에서 부르는 가격과 실거래가격이 다르다는 것으로 흔히 사람들이 '가격에 거품이 끼었다.'라고 표현하기도 한다. 임대차법이 시행된 이후 같은 단지지만 계약갱신청구권이 행사된 계약과 신규계약 간 거래금액 차이가 최대 2배 이상 벌어지는 사례가 빈번하게 등장하고 있다. 일례로 서울 강동구 고덕그라시움 84㎡는 지난 10일 5억7750만원(27층)에 전세 거래됐는데 사흘 뒤인 13일에는 11억원(3층)에 실제로 거래되었다. 전세가격이 급격하게 상승하고, 이중가격 현상이 고착화되면서 1년 뒤 임차인들이 신규 전세계약을 맺으려면 지금보다 훨씬 더 많은 전세보증금을 준비해야 되는 상황이 올 수도 있는 것이다.

임대차3법 이대로 괜찮은가?

 MBN이 실시한 여론조사에 따르면, 임대차 3법을 폐기해야 한다는 의견이 45.3%를 차지했고, 유지되거나 오히려 더 강화해야 한다는 응답이 각각 15.2%를 차지했다. 이처럼 법이 시행된 지 1년 만에 보완입법 필요성이 거론되고 있는 만큼 향후 임대차법 개정을 둘러싼 논쟁이 치열하게 일어나고 있다. 부동산 전문가들은 내년 7월부터 전월세 시장이 더욱 악화될 수 있다고 예견하고 있다. 따라서 세입자의 주거 안정성을 보다 향상시킬 수 있는 방향으로의 보완 입법 논의가 시급해 보인다.