새로운 임대차 보호법, 오히려 시장에 역효과?

새로운 임대차 보호법, 오히려 시장에 역효과?

 

선플기자단 3기 양준혁

 

주택임대차보호법이란?

주택임대차보호법이란 국민 주거생활의 안정을 보장함을 목적으로 주거용 건물의 임대차에 관하여 민법에 대한 특례를 규정한 법률이다. 이는 1981년 처음 제정되었으며 기존에 임차인에게 불리하게 적용되었던 법률들을 보완하기 위해서 제정된 것이다. 임대차는 채권이기 때문에 물권에 해당하는 전세권과는 다르게 대항력이 없었다. 즉, 전세나 월세로 임차인이 살고 있던 집의 주인이 바뀐 경우 임대차 계약의 존속을 바뀐 집주인에게 주장할 수 없었다. 

이에 따라 임대차 계약의 기간을 존속하기 어려운 경우가 많았고, 임대차 종료 시에 전세금을 회수하기도 어려웠다. 이에 주택임대차보호법은 가장 기본적으로 물권에 요구되는 등기가 없어도 주택의 인도와 주민등록이라는 두 가지 요건으로 대항력을 갖출 수 있게 되었다.

따라서 기존에 임대인이 임대차계약을 등기에 올리지 않아도, 주택에 살고 있고, 주민등록을 하면 임대인이 바뀐 경우에도 임대차 계약의 존속을 주장할 수 있게 되었고, 임대차 계약서에 확정일자를 받으면 보증금도 우선 변제받을 수 있게 되었다. 이러한 특별법을 통해 기존에 불균형적인 임대인과 임차인 간의 관계를 바로잡을 수 있었다는 평을 받았다.

2020년 주택임대차보호법 개정안

지난 2020년 주택임대차보호법 개정안이 통과되면서 무려 40년 만에 주택임대차보호법이 크게 변동하게 되었다. 크게 계약갱신청구권, 전월세상한제, 전월세신고제로 나누어서 볼 수 있는데, 임차인의 권리가 크게 향상되었고, 그만큼 임대인은 임대차계약에 대해 더 신중하게 행동하게 된 계기라고 평가받는다.

우선 계약갱신청구권이란 기본 2년 임대차 계약에 세입자 즉 임차인이 원하는 경우 2년을 더 연장할 수 있는 제도이다. 기존에도 임차인의 계약갱신청구권이 존재하긴 하였지만, ‘정당한 사유 없이 거절하지 못한다.’라는 문구로만 적시되어 있고, 실제로는 보증금 문제로 인하여 갱신청구를 거절할 수 있었다. 새로운 계약갱신청구권에서는 임대인 혹은 임대인의 직계존비속 즉 가족이 거주해야 할 때를 제외하고는 갱신 요구를 거부하지 못하도록 강제하여 임차인의 권리를 더 강화하였다.

그리고 전월세상한제는 위 계약갱신청구권이 사용된 경우 임대료(보증금)의 상승 폭을 연 5%로 제한한 법률이다. 기존에는 시세에 따라 임대료를 조정하는 경우가 대다수였으나 연 5% 제한을 통해 임차인의 비용부담을 덜기 위한 법률이라고 볼 수 있다. 마지막으로 전월세신고제는 임대차 계약을 맺으면 30일 이내에 임대인과 임차인 모두 신고해야 하는 제도이다. 투명한 거래시장을 위한 제도로 부동산 시장의 거래 현황을 투명하게 관리하기 위한 법률이라고 볼 수 있다.

 

오히려 세입자에게 불리해진 임대차보호법

이러한 임대차 3법의 도입에 따라 홍남기 부총리는 임대차 갱신율이 57%에서 77%로 개선되었고, 임차인의 평균 거주기간이 3.5년에서 5년으로 증가하여 임차인의 주거 안정성이 제고되었다고 말하였다. 그렇지만 전문가들의 의견은 이와 달랐다. 한번 임대차계약을 하고 나면 2년 이후 보증금을 시세에 맞게 조정하기 힘들기 때문에 임차인들은 처음부터 과도한 임대료와 보증금을 요구하기 시작하였고, 심지어는 전세 매물이 줄어드는 현상까지 나타났다.

KB 리브부동산 월간주택가격 동향 시계열 자료에 따르면 전국 아파트 평균 전세가는 1년 전보다 24%나 올랐고 서울 평균 전세가는 27% 그리고 경기도는 31%나 상승하였다. 단순히 당장 임대차 갱신율을 통해 주거 안정성을 평가할 것이 아니라 임대차 3법으로 인해 강제로 연장된 임대차 계약이 끝나는 기간에 시세가 얼마나 변동할 것이며 이에 따라 상승한 보증금으로 인해 떠나야 하는 사람들을 고려해야 한다는 평가가 많다.

임차인을 보호해야 하는 법률이 도리어 시장에 공급을 막고 가격을 높이는 요소로 작용하여 임차인을 몰아내는 법이 되어버릴 수도 있는 실정이다. 새로운 임대차보호법이 시행된 지 1년, 이제는 시장의 지표들이 이를 말해주고 있는 것이 아닐까?

임대차보호법, 개선이 필요한 때

이러한 임대차보호법에 대해 개선이 필요하다고 말하는 전문가들의 견해에 따라 더 보완할 수 있는 부분을 미리 보완해야 한다. 국민일보 라동철 논설위원에 따르면 임대차법에 따라 계약을 갱신한 임대주택의 계약 기간이 만료되는 내년 8월 이후에는 집주인들이 전월세 가격을 대폭 올릴 가능성이 높다.

감당할 여력이 없는 세입자들은 집을 비워줘야 하는데 주변 시세가 많이 올라 이사할 집을 구하기 어려운 처지로 내몰릴 게 뻔하다. 예상되는 문제가 발생하고 나서야 법을 개정하고 나면 피해는 고스란히 중간의 국민들의 몫이 될 것이다. 물론 새로운 임대차 보호법의 계약갱신청구권이나 전월세상한제 자체가 무조건 시장에 악영향을 끼친다고만은 볼 수 없다.

실제 미국이나 독일 역시 계약 갱신에 관한 법률이나 보증금의 상한을 두는 법률을 두고 있기 때문이다. 정책적 개선은 계약갱신청구 거절에 대해 임차인에게 구체적인 거절 사안을 더 제시하는 것이나, 전월세상한제가 실제 시세와 크게 괴리되지 않는 선에서 임차인을 보호할 수 있도록 시기나 금액을 조정하는 것이다. 또한 이러한 문제에 대해 사람들이 많이 알고 관심을 가져야 한다. 임대차보호법은 임대차 계약 시 필수적으로 알아야 하는 법이지만, 많은 사회초년생들이 알지 못한 경우가 많고, 개정안 역시 관심이 적은 편이다. 따라서 청소년이나 사회초년생들에 대한 임대차보호법 교육과 더불어 개정안에 대해 최대한 많은 사람들의 논의를 통해 더 나은 방향으로 이끌어가야 한다.